Direito Imobiliário
O que acontece com mais frequência é a dificuldade com a transferência da propriedade imobiliária por parte do vendedor, seja porque esse faleceu sem ter tempo de transferir a escritura definitiva e o bem foi para inventário, seja porque o vendedor se divorciou e ainda não fez a partilha dos bens, ou por inúmeras outras questões.
Mas quando é o comprador que dificulta a transferência da propriedade é preciso ficar atentos para várias questões, inclusive Imposto de Renda, porque o bem está ainda constando no rol dos bens do vendedor, embora, de fato, não esteja sob seu domínio, já está vendido e o comprador está vivendo “ali”, naquele imóvel, como se tudo estivesse na mais perfeita ordem. E ainda, na transferência do bem, pode incidir um ganho de capital tributável. Claro que também incidirão o IPTU, ITBI, condomínio e outros.
Contudo, os assuntos de ordem tributária deixaremos para outro dia, porque aqui, queremos entender a inadimplência do comprador em receber o imóvel quitado na sua titularidade registral.
Em princípio, vamos lembrar do disposto do Código Civil vigente: O Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Sendo assim, nesse caso, qual a medida a ser adotada pra transferir a propriedade imobiliária para o comprador? A Ação de Adjudicação compulsória, contida no art. 15 do Decreto-lei n.º 58/37, e agora, mais atual, no o art. 216-B da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), com o objetivo de: Viabilizar o reconhecimento de um direito (propriedade), independentemente de processo judicial, quando implementado o procedimento (administrativo) previsto em lei.
Todavia, essa mesma regra podemos usar de forma inversa, quando é o vendedor que não consegue passar a escritura definitiva para aquele que comprou o imóvel, porque esse, dificulta a transferência do mesmo. Estaremos diante de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA.
A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA, mesmo não havendo consenso entre as partes, pode ser feita de forma extrajudicial, administrativamente, pois, será expedida uma ordem ou carta de adjudicação compulsória permitindo ao vendedor, finalmente, levar ao registro de imóveis competente e realizar a transferência do imóvel vendido para o comprador, incluindo nessa transferência as dívidas de IPTU, ITBI e outros tributos que por ventura tenham sido contraídos durante a negociação.
IMPORTANTE: para a realização da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA, não há necessidade do contrato de compra e venda ter sido registrado no cartório de imóveis, é o que nos diz a Súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”