Como Resolver?
Talvez você possa resolver esse erro de metragem com uma simples retificação de matrícula, talvez não…
É comum encontrarmos imóveis que não correspondem com a realidade encontrada na matrícula. Por exemplo: na matrícula o lote tem 430m², mas na medição “in loco”, tem apenas 400 m². Nesse caso, é urgente a necessidade de correção da metragem na matrícula, essa correção pode ser realizada, no âmbito extrajudicial, através do procedimento de RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULAS, prevista no artigo 213 da Lei 6015/1973.
A retificação pode acontecer de três formas:
1. de ofício, pelo oficial registrador, em casos de erro na escrita do nome do titular, em casos de erros do próprio registrador, enfim, casos de fácil resolução e que não afetam o direito de propriedade de nenhuma pessoa.
2. por pedido unilateral, quando um, ou mais, confrontantes já é falecido, porém, ainda, permanecem na matrícula como proprietários tabulares, nesse caso, de igual forma, também não irá afetar o direito de propriedade de ninguém.
3. Outra forma é a retificação bilateral, ou seja, ela vai arranhar a direito de propriedade de alguma pessoa, possivelmente do confrontante, do vizinho.
Qualquer das formas, pode ser procedida na esfera administrativa/extrajudicial, mas é preciso fazer uma análise bem detalhada do caso em concreto, porque a retificação de matrícula não, é algo simples, justamente por alterar a medida do imóvel. Será preciso juntar ao requerimento, o mapa, o memorial do imóvel, certidões municipais, no caso de terrenos urbanos, a assinatura dos confrontantes, entre outros documentos.
Entretanto, não é impossível, desde que, haja a análise pormenorizada de todos os elementos envolvidos do caso em apreciação, de igual forma, é preciso argumentar com fatos, convincentes, com jurisprudência e com doutrina, a fim de fazer sentido a referida retificação de matricular.
Quando falamos em analisar o caso, é porque, pode não ser retificação, e sim, compra e venda (se sua área aumentou porque você comprou um “pedacinho” do terreno do vizinho), pode ser até usucapião, pode ser permuta, prevista no Código Civil (construiu no terreno errado) e acontece bastante, ou comprou um lote e na matrícula está em outro, ou quer retificar porque sua casa possui metragem equivocada (é retificação, ou você construiu mais 20 ou 30 m²? Já pagava IPTU sobre essa metragem nova?). Então, não dá para, simplesmente, requerer a retificação sem averiguar cada detalhe, pois, a retificação deve ser pensada como correção de um erro e, jamais, pode gerar outro erro.
As áreas rurais, ainda são complexas se compararmos com as urbanas, pelo fato, do elemento histórico de marcação rudimentares, que não trazem segurança e muito menos precisão de divisas. Com a lei do GEORREFERENCIAMENTO (Lei 10.267/2001), ficou melhor, mas não resolveu todos os problemas, ainda é um grande desafio.
A retificação de área, carece de uma sensibilidade muito grande, pois, como já mencionado, muito cuidado para não ocasionar outro problema.
Geralmente os registradores usam como parâmetro para proceder à retificação, o limite de um vigésimo da área total, tendo por base o art. 500 do CC, mas não é uma regra.
Portanto, a retificação de matrícula se presta para corrigir um pequeno engano sem ferir os princípios da direito imobiliário, por isso saber cada detalhe da história do imóvel é fundamental.